Покупка квартиры в ипотеку — это сложный и многоэтапный процесс, требующий не только моральных, но и значительных финансовых затрат. Помимо первоначального взноса, будущему собственнику приходится сталкиваться с сопутствующими расходами: оплатой услуг банка, нотариуса, страховых компаний и, конечно же, независимых оценщиков. Вопрос о том, кто именно должен оплачивать эту процедуру, возникает практически у каждого клиента банка.
В этой подробной статье мы разберем все нюансы проведения оценочной экспертизы, определим плательщика, а также рассмотрим важные финансовые аспекты, о которых часто забывают при оформлении жилищного кредита.
Оглавление
Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке?
Прежде чем говорить о деньгах, важно понять суть самой процедуры. Когда вы берете ипотечный кредит, приобретаемая недвижимость оформляется в залог (ипотеку) в пользу кредитной организации. Банку необходимо точно знать рыночную стоимость объекта, чтобы минимизировать свои риски. Если заемщик перестанет платить по счетам, банк должен будет реализовать квартиру на торгах и вернуть выданные средства.
Для получения одобрения банка по ипотеке заемщики обязаны провести оценку приобретаемого жилья. От оценочной стоимости квартиры зависит максимальная сумма кредита, которую банк готов вам предоставить, а также соотношени кредита и стоимости залога (LTV).
Кто несет расходы по оплате услуг оценщика?
Главное правило ипотечного кредитования звучит просто: за оценку квартиры всегда платит покупатель (заемщик). Ни банк, ни продавец недвижимости по закону не обязаны брать на себя эти расходы.
Многие заемщики возмущаются: почему они должны платить за экспертизу, если она нужна в первую очередь банку? Ответ кроется в природе кредитных отношений. Ипотека оформляется в интересах покупателя, который хочет приобрести жилье, используя заемные средства. Соответственно, все расходы по проверке юридической чистоты объекта, его технического состояния и рыночной стоимости ложатся на плечи будущего собственника.
Можно ли переложить эти затраты на продавца?
В теории стороны могут договориться о любых условиях сделки. На практике же в условиях конкурентного рынка недвижимости заставить продавца платить за оценку практически нереально. Более того, если покупатель начнет настаивать на таких условиях, продавец может просто выбрать другого кандидата на покупку квартиры, особенно если на объект есть высокий спрос.
Исключением могут стать редкие случаи индивидуальных договоренностей или специальные маркетинговые акции от застройщиков при покупке первичного жилья, но даже там оценка закладывается в общую стоимость услуг или строительства.
Сколько стоит оценка квартиры и от чего это зависит?
Стоимость услуг независимого оценщика варьируется в зависимости от нескольких ключевых факторов:
- Регион расположения недвижимости: в мегаполисах (Москва, Санкт-Петербург) цены выше, чем в регионах.
- Тип жилья: оценить стандартную квартиру в многоэтажке обычно дешевле, чем загородный дом с земельным участком или объект в историческом здании со сложной архитектурой.
- Срочность подготовки отчета: стандартный срок составляет 2–4 рабочих дня, но за дополнительную плату отчет могут подготовить за сутки.
- Аккредитация компании: банк работает только с определенным пулом оценочных компаний, чьи отчеты он принимает безусловно.
В среднем по рынку стоимость услуги составляет от 3 000 до 7 000 рублей. Оплата производится напрямую оценочной компании перед началом работ или в момент подписания договора.
Скрытые риски и важные нюансы
Помимо очевидных затрат на саму экспертизу, заемщику стоит учитывать и другие финансовые подводные камни, тесно связанные со стоимостью приобретаемого жилья.
Например, покупателю предлагают ипотеку по ставке ниже рыночной, но квартира по этой программе стоит на 500 тысяч рублей дороже. Экономия на процентах может оказаться меньше первоначального удорожания. В таких ситуациях расхождение между реальной ценой объекта и его оценочной стоимостью, определенной независимым экспертом, может стать критическим.
Возможны следующие ситуации с результатами оценки:
- Оценочная стоимость совпадает с ценой в договоре купли-продажи. Идеальный вариант, сделка проходит по плану.
- Оценка оказалась выше цены покупки. Банк одобрит кредит, но считать сумму будет исходя из меньшей суммы (цены по договору). Для заемщика это плюс, так как первоначальный взносы остается прежним.
- Оценка оказалась ниже цены покупки. Это главная проблема. Банк выдаст кредит меньше, чем рассчитывал покупатель (исходя из оценки). В этом случае разницу между реальной ценой и оценкой покупателю придется доплачивать из собственного кармана за счет увеличения первоначального взноса.
Как сэкономить на оценке и минимизировать риски?
Хотя полностью избежать расходов на оценку не получится, подойти к этому процессу можно максимально рационально:
- Выбирайте компании из аккредитованного списка вашего банка. Если заказать отчет «на стороне» в неавторизованной организации, банк его просто отклонит, и придется платить заново.
- Сравнивайте цены. Банки обычно предлагают несколько партнерских компаний-оценщиков. Уточняйте стоимость у каждой из них.
- Внимательно изучайте объект перед покупкой. Если квартира имеет неузаконенные перепланировки, оценщик укажет это в отчете, что снизит стоимость объекта и вызовет вопросы у банка.
